FIABCI支持《都市更新法案》促大马迈向永续与共融城市转型光华日报

马来西亚朝向制度化城市更新迈出重要一步。房屋及地方政府部近期公布的《都市更新法案》草案，被各界视为解决城市老化问题的转捩点，不仅有望释放高达500亿令吉的投资潜力，更是推动责任导向、永续发展的关键政策。法案特别针对高密度居住区制定更新机制，将为吉隆坡、槟城与新山等城市带来结构性革新。

世界不动产联盟（FIABCI）马来西亚分会主席俞贵狮博士表示，该法案象征我国迈向现代化与规范化城市发展的决心，值得社会各界高度肯定。FIABCI副会长陈孝忠则强调，城市重建应回归初心，致力于提升市民生活品质。他以吉隆坡拉萨大厦重建为1Razak Mansion为例，说明此类项目不仅提升土地使用效益，也兼顾原住户权益，是城市转型的正面典范。

借镜国际模式构建本地韧性机制

Zerin Properties执行长Previn Singhe指出，该法案充分借鉴新加坡、韩国与日本经验，强调简化流程与明确监管，有助马来西亚在区域城市更新领域脱颖而出。他建议未来与各州政府合作设立“投资走廊”，如槟城硅岛或吉隆坡敦拉萨交易中心（TRX），吸引国际资本，并结合ESG（环境、社会与治理）标准推动更新。

目前草案考虑将重建门槛由现行100%同意制降至75%-80%，以突破行政与法律障碍，加速更新。新加坡城市重建局（URA）与东京、香港的多数决模式，为我国高密度区域提供实际借镜。

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更新工程须尊重产权以业主为本

FIABCI国家委员会成员兼注册测量师符儒仁对草案中“无需业主同意即可划定重建区”条款表达忧虑，强调城市更新不应违宪，也不可剥夺业主自主权。他指出，《吉隆坡2040结构计划》虽已划出139个潜在重建区，若未获得业主共识，将引发法律风险与社会反弹。他强调：“更新计划必须以业主为主导，由下而上进行，不能强制推行。”

设专责机构与仲裁机制提升透明与公信力

草案建议成立“城市重建机构”统筹发展，另设“土地仲裁法庭”处理争议。符儒仁呼吁确保该机构具独立性与专业性，不能与开发审批单位重叠，亦应纳入专业团体与非政府组织，保障少数意见被充分聆听。他并主张建立完整的集体出售制度，包括公开竞标、销售委员会、财务可行性评估与公平分配机制，以提升效率与公信力。

FIABCI马来西亚分会秘书长拿督何美霖建议，以吉隆坡为试点城市，成立跨部门专责小组率先推动试验，累积经验后再逐步扩展至全国，从而优化标准作业程序（SOP）。

文化保育并重推动共融城市

符儒仁指出，城市更新不应等同于“全面拆除重建”，文化资产与历史街区应纳入整体发展蓝图。他主张政府推行可负担回迁政策，保障原住户权益，避免社区排挤效应。他补充：“城市更新必须让原社区居民也能分享发展成果，而非成为被边缘化的一群。”

法律与族群权益须双重保障

针对马来保留地，首相安华已明确表态，法案将不影响马来土地固有权益，并确保所有族群在城市更新过程中享有平等保障。

凝聚共识推动公私合作模式

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马来西亚房地产发展商会（REHDA）表示欢迎法案提出，并呼吁政府检讨《分层管理法》中“100%业主同意”的高门槛，避免造成发展停滞。陈孝忠则补充，城市重建不应只追求资产增值，更应提升公共空间、交通系统与社区生活质量，构建具人文关怀的宜居城市。

城市更新，不只是建设更是重塑城市灵魂

综合各界观点，《都市更新法案》不仅是法律改革，更是我国城市治理理念的转型关键。唯有在尊重产权、鼓励社区参与、融合文化保育及落实永续原则的前提下，城市更新才能真正成为全民共享的进步工程，打造一个多元、共融、记忆深厚又具现代化功能的马来西亚城市未来。