城市翻新法对话大会今日举行，大会成功吸引超过2000名居民，包括各领域专业人士、地方政府代表、居民协会、非政府组织以及社区领袖，显示各界对推动城市更新法的支持，并吁请政府加快法案通过以保障房屋安全与推动城市永续发展。

为了维护房屋安全与永续发展，过去3年《城市翻新法案》已经在全国举行多达128场对话会，累计会见超过6500人，创下我国政府部门的新纪录。

房地部透过不断的沟通交流与集思广益，各界共同探讨更完善的城市更新方案是正确的做法，这将确保法案在落实时更周全、更符合人民需求，真正回应身处老旧社区居民长期面对的问题。

今天由城市与乡村规划局（PlanMalaysia）在安邦市议会礼堂举办的对话会上，多名居民代表表达他们住处建筑中电线老化、结构松动、防火设施不足，情况堪忧的现状，因此支持政府早日通过国会制定新法。

这些居民代表再三强调，“不希望等到事故发生才采取行动，并呼吁各方千万不要将一项关乎人民生命安全的法案政治化”。

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值得一提的是，全体出席居民代表也一致举手支持政府尽快在国会通过城市翻新法案以维护住户安全及提升社区环境。

房屋及地方政府部长倪可敏在聆听居民心声后在大会总结致词，表示感激居民们支持政府通过城市翻新法。

房屋及地方政府部长倪可敏在聆听民意总结致辞中表示，城市翻新工作不仅仅是城市美学或发展工程，事实上更牵涉到人民的生命与基本居住安全。

他说：“我们不应等到悲剧发生才意识到危机的严重性。翻新制度的建立，是为了确保火警警报系统、公共安全设施、建筑结构标准等都能够达到现代要求。”

倪可敏指出，2027年是我国建国70周年，为确保城市规划迈向永续发展、让老旧市区获得维护，《城市翻新法》的推出具有迫切性与必要性。

他强调，国内许多市区建筑因年久失修或长期缺乏管理，已出现破损甚至无法居住的问题，必须尽快透过制度化改革解决。

他说，城市翻新法将以“保障原有屋主权益”为核心原则，确保居民不会因发展而被牺牲，同时透过明确的集体机制解决老旧社区中关于居住质量、家庭和谐、经济负担和市容形象等问题。

他也透露，政府已经多次聆听各界民声，包括巫统市翻新论坛提出的14点建设性建议也已被房地部认真纳入考量，政府会继续采纳并吸收各方的建设性意见，完善城市翻新法。

出席者包括雪州大臣代表行政议员黄瑞林、房地部秘书长拿督威拉诺阿兹曼、城市与乡村规划局总监拿督阿烈斯、马华丹绒比艾国会议员黄日升、律师公会及城市规划师协会代表、受影响居民等愈2千人、场面热烈。

1. “一换一”与“土地权益不变”·城市翻新最关键两大承诺

一些居民忧虑：城市翻新会否导致他们失去土地、搬离社区，或面对更高的房贷与管理费？

对此，倪可敏反复强调两大核心原则——“一换一”与“土地权益不变”。

他解释，在翻新计划下，原屋主将获得比原有单位更大、设施更完善的新单位。例如，若原本的单位仅有 500 平方尺、一房一卫，新单位最少将提升至约 750 方呎、三房两卫。更重要的是，赔偿基准将以现有市价计算，而不是以原本购屋价为依据。

“如果你当年以7万令吉购买单位，而现今市价已涨至20万令吉，那么赔偿或换新屋的基准就是20万，而不是你当年的购屋价。”

追溯过去，若使用《1960年土地征用法令》，屋主往往只能按原价获得赔偿，属于明显不公平的制度。倪可敏强调，新法案确保原屋主不仅不会被剥夺权益，反而会提升价值。

“这是一次全面提升人民资产价值的机制。”

2. 房贷不受影响·管理费由居民决定

许多原屋主最担心的情況，就是新屋价格升高后，房贷是否也会随之调整？

倪可敏明确否认：“房贷合约不会更改。若你现在欠银行30万，即使新房价值升至50万，你的房贷依旧是30万，不会额外增加。”

至于管理费方面，新旧单位的费用将由居民自行组成的联合管理委员会（JMB）商议决定，不会由政府或发展商强制规定。管理费用的高低取决于设施：若仅提供泳池和健身房，成本自然较低；若居民要求桑拿浴室、按摩浴缸、匹克球场甚至托儿与宠物服务，这些额外设施便会增加管理费用。

倪可敏保证：“如果未来出现不合理收费，政府将通过中央执行委员会介入调解，绝不让居民被迫承担过高负担。”

3. 同意门槛统一提升至80%·解决旧楼多年无法翻新僵局

另一个备受辩论的修改，是将同意门槛统一提升至80%。过去法案区分楼龄，导致规则复杂：超过30年需75%同意、未满30年需80%同意。新法案将统一标准为80%，让制度单一更明确。

倪可敏解释，大规模翻新往往卡在“一个屋主反对，整个计划无法前进”的现象，导致许多已破损或存在安全隐患的建筑无法启动改造。

他指出，根据全国调查，约20%的单位涉及不良贷款、继承纠纷、屋主下落不明或地契问题，成为阻碍翻新的主要原因。因此，法案建议将不同意者交由调解委员会处理，在保障其权益的前提下寻找最大共识。

他强调：“80%同意只是启动谈判的门槛，而不是强制拆除的命令。若达不到80%，什么都不会发生。”他呼吁外界勿被误导，更不要把法案错误地解读成“政府要强拆民房”。

4. 发展商须安排原住户替代住所·施工期间承担租金补贴

城市更新最敏感的课题之一，就是原居民是否会因重建而被迫迁移，引发所谓“社区外移（gentrification）”现象。

倪可敏表示，法案已明确规定：原屋主有权居住在同样的社区，翻新后地址不变、地契性质不变（永久地契仍是永久地契、99年地契依旧是99年）。

在施工期间，发展商必须安排原住户安顿在替代住所，并承担租金补贴，直到新单位建成。

“不是先拆再说，而是必须先安顿人民，保障他们不会流离失所，这是铁一般的规定。”此外，为避免翻新后社区失去原本的族群结构，新法案也加入了“不得大幅度改变族群架构”的保障机制。

5. 法律框架迫切性：没有城市翻新法案·许多计划无法启动

目前我国唯一能处理老旧建筑改造的法律，是《土地征用法令》。然而该法令侧重强制征地，并要求居民迁出，与现代城市更新精神相违背。而其他涉及分层建筑的法规则规定必须获得100%业主同意，实际执行几乎不可能达成。因此，城市翻新法案成为政府推动全国性翻新的法律基础。

倪可敏说：“我们必须要有一套专门的法律，否则无论我们想帮助人民，还是面对安全风险，都无法介入，因为没有法律依据。”

他举例，吉隆坡市中心有多栋长期空置或年久失修的办公楼，既影响市容，也削弱市区居住人口结构。若能将其改建为住宅，不仅带动城市回流，还可减少交通负担。

“然而若无城市翻新法，这些项目根本无法落实。”

6. 各州政府支持翻新社区·534社区列潜在名单

值得注意的是，全国各州政府已主动提交 534 个拟纳入翻新的社区，其中吉打55个、登嘉楼22个、吉兰丹4个。倪可敏强调，“这些名单都是他们自己提的、同意的、公开的，因此州政府不应否定自己的决定。”

在严格监管下，未来所有翻新计划必须符合1985年消拯法令，确保防火及结构安全。房地部也将通过屋主会议纪录公开制度及补贴机制，保障低收入群体不会因翻新而承受沉重压力。

从检视楼龄门槛、调整同意机制、保障原屋主权益，到建立调解机制与提供社会安全网，2025年城市翻新法案已不仅是一项政策，而是牵动全国城市结构、房地产生态、居民安全与资产价值的关键法律。

老旧城市不是国家的负担，而是新机遇的起点。翻新并非单纯的拆旧建新，而是一场全面提升安全、改善社区生态、提升资产价值的国家级工程。

法案接下来的走向，将直接决定未来10至30年马来西亚城市发展的面貌。

对政府而言，挑战是如何在发展与公平之间取得平衡；对人民而言，城市翻新则可能成为改善生活品质的重要契机。

检讨30年楼龄门槛

坚守不亏待人民原则

随着全国老旧建筑不断增加，城市更新需求愈发迫切，我国《城市翻新法案（PSP）》的推进来到了关键阶段。房屋及地方政府部长倪可敏强调，政府正全面检讨现行设定的30年楼龄门槛，确保制度既安全合理，又不会对原居民造成过度负担。他表示，法案的最终目标只有一个——让人民住得更安全、更舒适，同时保证原屋主的权益不受侵害。

过去数月来，房地部围绕城市翻新的机制展开密集咨询，并召开了超过108场的利益相关者对话会，接受来自地方政府、规划师、工程师、律师团体、居民组织、非政府组织及发展商的意见。各州政府更是主动提呈累积多达534个拟纳入翻新的社区名单，显示各州早已意识到老旧社区所面对的安全隐患与基础设施老化问题。

备受关注的焦点之一，是城市翻新法案设定的“30年楼龄”标准。批评者质疑此门槛是否过低，担心建筑尚未真正老化便被纳入翻新范围，造成不必要的财务负担。

倪可敏对此回应，房地部理解人民忧虑，因此正重新检视这项标准，并将结合技术、经济、社会结构以及建筑实际状况等多重因素进行综合评估。

他指出，现行法律并非毫无科学依据。根据《1974年道路、沟渠及建筑物法令》第85A条文，10年以上的多层建筑必须定期接受视觉及结构检查，由注册工程师出具专业报告，并交由地方政府评估。现实中，许多建筑即使未满30年，其内部设备如电梯、水箱、电气线路、管道系统、污水系统及燃气系统等，已出现明显老化迹象；若管理公司或住管层长期缺乏维护，问题更会加速恶化。

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倪可敏解释，将楼龄设定为30年，主要基于建筑结构类型、工程质量、单位面积与空间规划、技术适用性、维护成本与市场价值之间的平衡。

“并非所有30年的建筑都必须马上翻新，而是政府希望建立一个清晰的评估基准，让居民、政府与发展商能以专业角度判断是否已进入适当的翻新周期。”

依据房地部的长期评估，建筑物在 25 至 40 年期间通常需要进行大规模升级；40 至 60 年间则步入全面翻新的关键阶段；而70年楼龄若缺乏集中维护，便会被视为普遍老旧（历史建筑除外）。这套从技术角度出发的评估体系，正是未来城市翻新政策的参考基础。