马来西亚房地产市场正迎来数十年来最具深度与系统性的改革，房屋及地方政府部长倪可敏日前在布城国家房屋局年度发表会上，正式公布备受关注的“五大改革”。这套改革不仅重新定义发展商与购屋者的关系，也重新构建政府监管架构，被业界视为“烈火莫熄治烂尾楼时代”的正式启航。
在全国经济逐步复苏，人民购屋信心回温的背景下，这一套涵盖法律升级、科技应用、监管透明化与制度现代化的改革，被视为推动我国迈向成熟房地产市场的关键里程碑。倪可敏强调，改革的目标十分明确，即在2030年实现全国零烂尾楼，让买房更安全、卖房更诚信、流程更简化，而市场资讯更透明。
这场发布会以TED Talk形式进行，部长以轻松风趣的方式讲述沉重的房地产课题，配合系统化的改革内容，让在场的业者、官员与专家热烈回应，掌声不断。现场出席者包括房地部副秘书长祖基菲里、国家房屋局总监拿督再也、房屋规划司司长慕拉里、各局总监与众多房地产翘楚，足见改革对整个行业的重要性。
34项烂尾项目复工 大马迈向零烂尾PR1MA
值得一提的是，五大改革公布之际，PR1MA的复工成果也同时传来好消息。倪可敏在吉打主持Residensi Simpang Empat 2（第一期）交屋仪式时宣布，全国共34项PR1MA烂尾项目已全部完成复工与修复工作。其中32项已经完工并交付钥匙，剩下的2项即将交付，预计在2026年前全面实现“零烂尾PR1MA”。
他指出，这些复工工程不仅成功完成，质量更获得肯定，其中特别有10项工程荣获17项业内奖项，证明政府不仅让项目“复活”，也确保修复工程维持高标准。
当天交付的Simpang Empat 2排屋项目拥有432个单位，皆已售罄，并获得高达78%的QLASSIC评分，显示施工质量符合国家标准。整体而言，PR1MA已在全国建成4万4244个可负担房屋单位，继续成为许多年轻家庭的重要居住选择。
房屋拥有率上升 反映经济复苏 人民信心恢复
目前全国已有76%家庭拥有自住房产，剩余的24%仍是政府持续努力的方向。倪可敏指出，自昌明政府执政以来，房市已经明显回暖，购屋率与市场交投活跃度都在提升，数据显示近两年房屋拥有率增长近18%，反映经济复苏与人民信心恢复。
五大改革的推出，将进一步推动市场朝着更健康、更透明的方向发展。未来的房地产生态将不再是以大型发展商为主导，而是形成政府、发展商与购屋者三方共赢的结构。购屋者拥有更多资讯、更多保障、更安全的交易系统；发展商在制度化与透明化的环境下，能够更专注于工程质量而不是应付过时程序；政府则以科技监管提升效率，减少人力浪费，更能精准处理潜在风险。
倪可敏指出，这一套改革并不是口号或短期措施，而是迈向未来10年，甚至20年房屋政策的基础工程。他呼吁全民共同支持，让马来西亚房地产走向更文明、更诚信、更现代的未来。
他说：“这一切都是为了实现2030年零烂尾楼目标，也是为了让居者有其屋的愿景成为事实。我们要让房地产市场焕然一新，让国家重新焕发光芒。”
这场五大改革不仅象征房地部改革的决心，也标志着马来西亚房地产正式迈向新时代。
1）法律升级：摆脱旧框架，让商业单位也获得法律保护
改革的第一项，是重写我国房地产历史的重要工程。自1966年启用的《房屋发展（管制与执照）法令118》，长期以来仅适用在“住宅”项目，导致商业单位在烂尾或发展商违约时无法获得有效保障。过去的商业业主，即使面对无人收工、工程荒废或发展商倒闭，也只能自担损失，因为政府没有法律权限介入。
倪可敏表示，这是过去几十年来房地产市场最大漏洞之一。许多商业单位买家以为风险较小，却在烂尾时才发现住宅买家有法令保护，商业买家却没有。他指出，新法令将涵盖店铺、办公楼以及更多商业建筑，把过往的“法律盲区”完全补上，确保未来所有类型的房地产购买者都受到政府监管与法律保障。
新法令名为《房地产发展法令》（Real Property Development Act），将于明年正式提呈国会，为大马房地产市场带来新的规范框架。这意味着未来的发展商无论推出住宅或商业项目，皆必须遵守统一的监管程序，而购屋者也能以法律为后盾，免于落入无保障的风险。
2）电子买卖合同让买房跨越距离与时间，开启无纸化新时代
第二项改革是落实房地产电子买卖合同（E-SPA）。在多数国家，纸本合约已逐渐被电子签署系统取代，但在大马房地产领域，这仍属新事物。房地部自去年起已经进行试跑，83家发展商参与其中，118份电子合约成功完成签署，为正式推行奠定基础。
电子买卖合同的诞生，被视为购屋程序数字化的最大革命。过去购屋者必须亲自到律师楼签字，而远在海外的买家更要面对托运文件、跨国寄送等繁琐手续。未来，无论购屋者身处吉隆坡、沙巴，或身在澳洲、英国，只要透过安全加密系统，即可随时随地完成签署。
此外，E-SPA最大的优势是防止篡改。纸本合约容易出现被“换页”、“加条文”或“删内容”的风险，但电子系统会记录每一个版本、每一次修改，任何更动都无处遁形。这不仅保障买家，也保护诚信发展商，提升整体行业的信任度。
倪可敏指出，E-SPA将使房地产市场摆脱传统的慢速流程，让整个买卖过程更迅速、更透明、更符合时代需求，同时减少纠纷，降低违法操作的空间。
3）房屋信息管理系统将取代繁文缛节，让发展商数据全面电子化
第三项改革，是建立一站式的“房屋信息管理系统”（Housing Integrated Management System，简称HIMS）。在过去半个世纪，我国发展商必须面对大量纸本程序，申请执照、递交报告、提交规划文件、更新进度等工作都需跑部门、递表格、等待审批，既费时又容易让监管出现漏洞。
HIMS的推出意在彻底改变这一混乱结构。未来，发展商的所有行动轨迹，包括申请执照、提交项目信息、工程进度更新、甚至财务相关资料，都必须在系统中实时录入。相关部门可以即时查看，也能更快速识别风险项目。
随着HIMS的落实，大马房地产将正式迈入数据化时代。所有发展商的行为记录都可追踪，任何延误、失误或不当操作都无法隐藏，这不仅提升效率，也让监管从“人力抽查”变成“系统监控”，更加精准，也更符合现代监管标准。
4）购屋者的“放大镜”：TEDUH网站让购屋检查背景成为常态
第四项改革，是将购屋者熟悉的TEDUH网站全面提升，使其成为房地产属性最完整的查询平台。过去，购屋者常因为资讯不对等，被包装亮丽的销售说辞误导，结果买到工程落后、资料不透明甚至潜在烂尾的项目。
TEDUH改革后，购屋者只需上网，就能查到发展商的背景记录、已完成及在建项目、过去是否涉及烂尾、是否收到警告、所持执照是否有效、工程目前的真实进度等所有关键资料。
换言之，购屋行为将不再仅靠感觉或营销人员的口头保证，而是以真实数据作为判断依据。这项改革被许多行业人士视为“购屋的防火墙”，有助减少纠纷，也有助打造更健康的市场文化，让优质发展商受到鼓励，而不良发展商则无处藏身。
倪可敏强调，TEDUH让人民“用资料买房，而不是用猜测买房”，这是提升购屋者信心的最大步骤。
5）资金透明化是杜绝烂尾的核心，HDA户口全面受监管成为定心丸
第五项改革是房屋发展常年面对烂尾问题的关键。烂尾楼的根本原因，往往不是工程技术，而是资金链断裂。过去部分发展商把A项目的资金挪到B项目，把B项目的资金再挪到其他计划，形成“补洞式”操作。一旦新的项目无法获得资金，旧项目便会停工，最终形成烂尾。
倪可敏宣布，新制度将把所有HDA户口全面电子化，并实施严格审计。未来，每一笔从买家支付的款项，都必须依照合约中规定的工程进度汇入专用户口，由房地部进行统一监管。任何发展商挪用资金的行为都会第一时间被系统发现，也会受到严厉处罚。
这项改革对于购屋者来说，是一颗真正的“定心丸”。发展商过去最常见的问题，就是“十个洞九个补”。如今，在全面电子监控下，这种情况将大幅减少，工程也更能按时完成。整体来看，这是实现2030年零烂尾目标的最关键制度。
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