文／张惟越（笔名：三眼）
在马来西亚西马半岛的城市天际线持续拔高之际，我们却面临一个沉重的事实 —— 楼宇愈盖愈多，真正 “能管楼” 的人却越来越稀缺。各大城市里共管楼宇日益普及，但负责管理这些楼宇的专业人才却极度稀缺。
这不是未来的问题，而是现在我们实实在在面对并还无法跨越的难关。
高楼林立 人才断裂
根据马来西亚房政部所提供的数据显示，截至2025年1月份，西马半岛共管楼宇项目已超过2万7250项，而每年主修物业管理专业的新毕业生却不足800人。这意味着每34 栋楼宇，才可能配有一位专业管理新人。更不用说其中还有多少是愿意留在行业内，故具备实践经验的就只能更少。
造成这种职能稀缺的原因，并不只是 “缺人” 这么简单。
1）行业误解与职涯冷感
大众普遍将物业管理视为 “抄水表、收管理费” 的琐碎事务，缺乏对其背后所需职能的认知。实际上，一个合格的物业管理人，必须熟悉建筑维护、工程技术、法律条文、财务规划、纠纷协调、社区心理，甚至是突发事件应对。
然而，正因为误解深植人心，许多青年对这一行业缺乏认同感，也缺乏热情。他们看不到发展路径，也难以想象自己的未来会在这个行业里找到成就感。
2）职能培训的断层
目前，大专院校所开设的物业管理课程仍属少数，且实务训练不足。而国家技能发展体系（NOSS）虽涵盖部分物业管理职能，却对共管物业管理职能的定义完全忽略了。再加上物业管理服务业内并无普遍推行的在职培训机制，导致刚入行的新手往往只能 “边做边学”，缺乏系统训练。
此外，LPPEH 所规定的 Probationary Property Manager 实习制度虽有其意义，但市场缺乏愿意提供实习平台的合格公司，加剧了 “有证书却无经验” 的困境。
3）制度健全，却无力执行
再完善的法律与章程，也需要有人去落实。物业管理法令（Act 757，Strata Management Act 2013）与 Strata Management Regulation 2015 均为当今管理共管楼宇的重要制度依据。然而，制度再健全，若执行者能力不达标，反而可能引发更多争议。
在许多楼宇中，JMB 或 MC 因聘请不到合格管理人员，只能依赖不具备专业背景的外包人员，或由业主委员 “兼职管理” ，最终不仅造成制度空转，也加剧管理混乱。
改善需三方携手努力
要解决职能稀缺问题，不能只靠物业内部自救，而需政府、行业与社会三方协作。
（一）政府层面： – 由KPKT与MOHR合作，建立共管物业管理职能蓝图（NOSS），设定产业技能标准。 – 鼓励TVET机构增设物业管理课程，发展双元制学徒制度。
（二）行业层面： – 由物管公司设立 “职能培育岗”，提供实习津贴与带薪训练。 – 推行总部集中管理制（Centralised Management System），以减轻一线人力负担。
（三）社会层面： – 推广“物管企业荣誉运动”，通过媒体提升物管企业形象。 – 鼓励企业参与学校职业讲座，建立青年与产业的接点。
制度尚在人不在
城市还在盖新楼，法规还在修订中，但若 “能执行的人” 越来越少，所有努力也将落空。我们不能再以 “等市场自己调整” 为借口，而应主动投资于人，培训于人，留住人才，才是永续之道。
当 “没有人能管” 成为最大的问题时，管理将不再是管理，而是失控的开始。
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