文：张惟越（笔名：三眼，Ken Teo，Registered Prop Mgr ）
马来西亚的共管楼宇越来越多，从高楼公寓、住宅套房，到SOHO、服务式公寓与综合商用广场，各式各样的 “垂直社区” 悄然取代了过去的排屋生活。但楼建得越高，我们对 “谁来照看这栋楼” 的焦虑也越来越深。
在我投入物管服务的这些年，最常听到管理委员问的一句话就是：“我们的管理公司，到底有没有做工？” 而管理公司反问的也一样尖锐：“这个JMB／MC 到底明不明白我们的职责？”
问题，不只是出在人。
一、法管归法管，执法却虚空
我们有法。
《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013）是法律界普遍认为写得最工整、最清晰的产业法之一。但在实际操作上，太多 “精密条文” 只是写在纸上。
住户投诉管理层失责，要嘛上仲裁庭，要嘛等COB／ KPKT查。但一等，常常是遥遥无期几年后都没下文。管理机构换了几届，管理委员换了几轮，时间的流逝事件渐渐的淡化而成了 “历史案件”。
同样地，管理公司就算违约、失责，LPPEH能处理的，只限于那些注册在册的物管经理。至于市场上那些 “影子服务商”、临时接项目的外包公司，没向LPPEH注册，连门都关不上。
换句话说，我们有机制，但缺牙。
二、谁才是“专业”？
我们说要专业管理，但现实是：一栋混合用途的商用大楼，商业单位用电用水如流水，住宅户却得一起分摊冷却塔的电费；业主投选管理委员，但委员大多是义务性质，没培训、没薪酬、没资源，要靠专业管理公司建议，却常常一句都听不进。
我们常说要管理透明，却让毫无物业知识的管理委员（义务性），管理上百万千万的管理费与储备金。我们说要透过市场竞争来筛劣选优，但管理公司报价低到离谱，拼的是谁裁员裁得狠，谁请便宜工人做繁重的维护工作。
所以，所谓 “专业管理” 四个字，到底能期待些什么品质呢 ？
三、制度该往哪儿走？
从管理公司的角度看，我们并不怕被监管，怕的是 “制度虚设”，只在申请执照时有要求，平时缺乏对服务品质的实质审查。LPPEH若能效仿建筑评等机制（如QLASSIC），推动一个 “物业管理公司评级制度”，至少让JMB和MC有个参照指标。
与此同时，《2013年分层管理法令》也应与时俱进，特别是对混合发展项目的管理费用、设施使用的归属问题，应更清楚划分。若商业单位用掉80%电力，却因面积比率只需付40%的费用，住宅住户得津贴商用单位怎能心服？
而JMB/MC委员也不该再只是靠热血投选后 “自己摸索” 。KPKT若真心想推动共管管理的质量，应立法强制所有委员参与基础培训课程，让他们真正知道：
1）“怎样管”、
2）“管什么”，
3）“如何管”，才不会白白被卷入法律责任的 “志工角色”。
四、物理，不是忍气吞声的服务业
如今我们面对的，不只是制度的问题，也是文化的问题。
在发展商交楼那一刻开始，这栋楼便是一个 “独立运行的小共和国”。但许多住户认为管理层只是 “清洁工的老板”、“收钱的单位”，忘了他们自己（业主们）其实就是该栋楼的法律持有人，是该楼的合法立法者、同时也是合法的审计员。
而物业经理呢，成了夹心人。要服务住户、向JMB／MC 汇报，又得协调供应商，还要在管理费用吃紧之下保证运作正常。许多好手，做了两三年就退出行业 —— 因为工作量过大，费力伤神，荷包却太辛苦，心酸也没人乐意理解。
五、楼宇是资产，管理才是价值的延续
想象一下，若没有系统化的管理，楼梯口将堆满杂物、电梯失修、排水道堵塞……房价暴跌，治安败坏（赛城发生大学生谋杀案，警方调查结果却是监控系统瘫痪，无法获取有效讯息协助查案）。一个城市若连楼都管不好，城市谈何进步？
今天，我们应该认真反问一句：一个住户出得起RM800,000买单位，却不愿付RM200－RM400的管理费，不觉得哪里怪怪的吗？一个开发商规划出精美的综合大楼，却把管理交给 “最低报价” 的承包商，这样的发展，是建设还是卸责？
结语：和谐的共管生活，需从 “我们” 开始，而不是 “他们” 应该
是的，制度该改、培训该加强、监管该落地。但更重要的是，我们每一个共管楼宇的参与者 —— 不论是住户、委员、经理、发展商、政府部门 —— 都该意识到，楼是我们的，责任也是我们的。
只要还有人用“做物业的就是替人打杂”来看待这个行业，马来西亚的楼宇，就还在摇晃。
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