星期三 2022年 1月 26日
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疫情未令屋价跌掀拍卖潮 暂缓还贷缓解产业危机

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投资者如果期待新冠疫情期间出现房屋拍卖潮或屋价暴跌,可能会大失所望及错失良机,因为疫情期间的房屋拍卖量不增反减,而且屋价料随着经济复苏后走高。

BidNOW拍卖房产交易平台创办人吴志强解释,很多人以为这一年疫情封城造成经济不景气,人们现金流短缺可能被迫拍卖或脱售房产,然而这现象没有发生,主要是政府推出暂缓偿还贷款计划缓解这场危机。

吴志强:期待新冠疫情期间出现房屋拍卖潮或屋价暴跌,会大失所望。

吴志强:拍卖业与银行达协  不释过多屋减亏稳价

他接受《马新社》访问时说,政府推出这项计划确实照顾到人民需求及保护房产业,否则屋价也许已出现崩盘。

他说,拍卖业者也与银行界达致协议维持屋价稳定,一旦针对性的暂缓偿还贷款计划在明年结束,不会马上释放过多的拍卖房屋到市场,避免屋价急速下跌及减少原屋主的亏损。

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“疫情之前,平均每个月有3000多个房屋拍卖单位,去年行动管制令期间减少一些。人们没有能力偿还房贷只是暂时性,今年开始疫苗接种,疫情影响已经见底,接着会回升及复苏。”

吴志强指出,根据记录,1998及2008年经济危机后的2年,屋价忽然间飙高,若此时有经济能力者可以考虑买入房产及持有2年以上,其增值空间很大。

他也分析为何经济不好,屋价依旧会涨的状况,主要是通货膨胀,建筑原料如石头、洋灰、钢铁等涨价,屋价自然跟着涨。

他说,在房产链,从地主屋主、发展商、中介及投资者都希望屋价上涨才有获利空间,如果买了产业,价格一直下跌,肯定没人敢投资。

他补充,拍卖市场一直都有便宜房产,投资者可以采纳短期投资方式操作,竞标屋子后放租,由租金收入支撑房贷,再等到好时机卖出,这可以降低现金流压力及提高获利。

他提到,有一些投资者选择赚差价,竞标屋子后装修再转售,过去10年很多投资者采纳这投资模式,但利润越来越薄,所需缴付的产业盈利税也很高。

不过,他提醒投资者必须定位清楚才投资,确认自己的喜好,要自住、赚价差、短期或长期投资,才能用对策略操作。

大部分华人投资者不敢购买拍卖屋,害怕买到“藏尸”屋!

华人不敢买拍卖屋 忧风水不好或“藏尸”

大部分华人投资者不敢购买拍卖屋,觉得风水不好运势被拉低,也害怕买到“藏尸”屋!

吴志强指出,事实上,在数十万间拍卖屋成交,可能才遇到一间屋子曾发生命案。

“70%不敢买拍卖屋,觉得会衰。我们买了后再卖给他们,隔一手他们就愿意买,这是挺奇怪的观念。投资者就是赚这样的钱。”

他说,与其害怕买到命案单位,不如关注竞标的屋子尤其是排屋是否曾淹水,毕竟命案已经过去,淹水是在未来还会发生。

此外,吴志强指出,疫情也加速电子拍卖发展,疫情前是50%,现在80%拍卖房屋是透过电子拍卖,只剩部分旧房产在法庭拍卖。

他说,根据数据,拍卖量最高在雪兰莪、柔佛、吉隆坡及槟城,其中排屋的拍卖成交量比公寓组屋高,但这不代表排屋一定比公寓赚钱,胥视地点及人流量而定。

他透露,最近较多充当民宿的公寓被拍卖,因为疫情无游客无收入承担房贷,这类房产也适合投资者。

留意六大事项 提高拍卖胜算

拍卖房屋业者认为,虽然竞标拍卖房屋的风险是比二手房屋高,但若能够留意六大重要事项,控制及降低风险,将能提高拍卖胜算。

吴志强说,拍卖房屋的风险是比较大,主要是要检查的资料很多,但只要了解竞标时可能出现的问题及事前做好功课,将能避开不必要的陷阱。

他列出六大竞标拍卖房屋重要事项,若能提前一一确认及处理这些问题,将能控制风险。

1.先定位本身是否需要贷款购买拍卖产业及是否符合贷款条件,同时要确认拍卖产业是否可以贷款,因为有冻结令或发展商倒闭的拍卖产业是无法贷款。

2.是否是大马公民,大部分拍卖产业只保留给大马人,目前吉隆坡一些超过百万产业才开放给外籍人士竞标,而且程序较为复杂。

3.拍卖产业是否是土著单位,如果是贷款合约兼转让(LACA)类型的不宜竞标,难以解除土著单位限制,至于有地契的非LACA房产可以竞标,但仍鼓励购买非土著单位避开麻烦。

4.拍卖产业是否有政府或私人冻结令,若是政府的耗时处理,不鼓励竞标,私人的则比较容易处理。

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5.必须根据拍卖通知书期限如120天内付钱得标价,因此要找有经验及效率的律师处理,避免定金被取消。

6.拍卖房子是否有人住着,因为可能要打官司取得庭令,须预算申请庭令费用,这会使到竞标成本增加。

吴志强提醒投资者必须先了解上述问题才竞标,而不是竞标后才确认各种问题,同时也不要懒惰检查或随便听别人推荐,那会加大风险。#

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