星期六 2021年 5月 15日
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资识知多少 (23) :房地产信托基金 (REITs) 是否存在风险?

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“小方,既然你说房地产信托基金 (REITs) 那么值得购入,是不是就代表它不存在任何风险呢?”小位挠了挠头问道。“呃……也不能这样说。它虽低风险,但还是存在着些风险的。毕竟投股这事情是不会完全安全的。但实际上什么风险我也不是很晓得。咦,财叔在那儿,不然我们去问问他老人家吧。”小方说道。

“哈喽,财叔,我俩有件事想要请教您。您知道REITs 有什么风险吗?”小方与小位同时问道。

“REITs呢,实际上拥有几种风险。我一一说给你们听吧。首先呢是房地产政策风险。由于REITs是间接式投资房地产,所以它会随着房地产市场的调控措施及市场上不断曝出的兑付风险事件等等而受到政策不确定性的影响。接着,REITs会受经济周期的变化影响。当发生通货紧缩的时候,房地产物业资产价值会下降,REITs净值也会随之下滑,租金收益等也跟着下降,因此导致分红收益下降。同样的,在面临利率上调压力,市场对于房地产的需求水平会下降。这会影响REITs的经营现金流而且利率上升将造成REITs市场价格走低,从而影响其整体的回报率。”财叔说道。

“财叔,我好像听说过‘价格波动风险’也是其中一个风险是吗?我好奇的是,为什么房地产的价格波动不大,而REITs价格波动幅度却那么大呢?”小方好奇地问道。

“对。购买任何一个REITs就相当于购买一支公司股票,所以投资者必须做一定的尽职调查。其实,REITs的价格波动幅度,事实上与房地产是类似的。我们之所以感觉不到房地产的价格波动,那是因为房屋并没有在证券交易所上市,因此没有人每天去给房屋估价。实际上很多房地产价格指数的更新周期为每季度,甚至每半年,因此这其中很多月内的价格波动被掩盖了。”财叔解释道。

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“对了财叔,是不是还有一种REITs是抵押型REITs (Mortgage REITs) 呀 ?那种REITs的风险也一样吗?”小位问道。

“投资抵押型REITs呢,有可能面临周转风险。这么说吧,通常这种REITs买的债券是长期持有的,但是贷款可能是短期的。若你需要偿还短期的债务,但长期债券无法赎回时,就有可能面临破产。因此为了可以周转,你就有可能需要使用短期的融资工具。另外,利率风险也是风险之一。如果借贷成本上涨的话,那你所得到的利率也会下降。还有呢,你也要注意违约风险。在这种情况下,你不止无法获得利润,连本钱也很难拿回来。”财叔回答道。

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“我知道了,谢谢财叔!”小位感激地说道。

“多谢财叔,我们又增广了不少见闻!嘿嘿。”小方附和道。

“不用谢,哈哈。总之呢,投资都有一定的风险,主要是看你们自己怎么去评估和判断啦。”财叔说道。

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