联合管理机构 化解业主发展商纠纷

报道、摄影：陈燕妮

房屋发展蓬勃，购屋者和发展商之间的纠纷，已成为一个热门的课题，于今年4月12日生效的2007年建筑物及共管产业（维修及管理）法令663，让居民或业主与发展商共同管理组屋，以解决居民在未获得分层地契之前的房屋纠纷问题。

槟城组屋管理层所面对的问题，主要是居民不交管理费，然而，对于居民而言，则是因为管理公司未提供完善的服务，所以，他们才不交管理费。双方的拉锯战往往导致廉价屋及中廉价屋面对欠缺维修经费问题。

鉴于许多小市民对如何捍卫本身的权益所知不多，因此，《光华日报》特工队特推出新法令的报道，让购屋者更了解成立联合管理机构对他们所带来的好处。

吴竟诚：新法令缔造双赢

都蛮州选区也是一个高楼集中地，当地州议员吴竟诚在接受《光华日报》记者的询问时表示，高楼管理层所面对的问题主要是居民不交管理费，以致严重缺乏维修经费，可是，居民却持着管理层的服务欠佳，而因此不愿缴付管理费。他相信随着建筑物及共管产业（维修及管理）法令的生效，居民有权参与管理后，将有助于克服上述问题。

在其选区共有175座至少4层高的高楼，至今，尚有一半的高楼未取得分层地契。

李凯：保障业主权益

李凯律师在接受《光华日报》记者的询问时表示，在建筑物及共管产业法令生效后，在今年4月12日之前领到锁匙的管理广场与组屋发展商必须在一年内与业主成立联合管理机构，业主的成员介于5至12个，而发展商的代表是一个。这项法令有助于解决发展商在交屋到取得分层地契之前的过渡期引发的管理不当问题。

他指出，尽管663共管产业法令已在今年4月12日生效，并通过至今已有半年时间，但是，仍有许多人对这项条令并不了解。

他说，只要涉及商业大厦及组屋，在还未取得分层地契之前，业主可以与发展商成立联合管理机构。据他所知，目前槟岛已成立3个联合管理机构，既是武吉占姆广场联合管理机构，另两个一是在日落洞，另一个位于都丁宜。

他说，在663法令生效前，屋主还未获得分层地契时，组屋的管理工作皆由发展商负责，可是，在发展商管理时往往都会出现让业主不满意的地方，例如账目不够透明化、设备维修达不到令人满意的程度，而且，业主也难与发展商交涉。不过，在此法令生效后，业主可以积极参与管理。

他解释说道，在此法令生效前，只有在等到25％的业主拿到分层地契后，才可召开第一次常年大会，由业主接过管理权，然而，这个过程往往冗长及弊端连连，甚至有些业主等了约20至30年，也拿不到分层地契。

询及若发展商不合作，一再拖延成立联合管理机构一事，他说道，在此情况下，购屋者可向建筑物委员官（COB）投诉，后者可委任第三者召开成立联合管理机构会议。

2007年建筑物及共管产业（维修及管理）法令663
（2007年4月12日生效）有效于大马半岛及联邦直辖区

发展商的角色

必须在建筑物竣工及入伙准证发出的12个月内，但还没有委任管理层以前成立联合管理机构。违反者可被罚款不超过2万令吉、或坐牢不超过3个月或两者兼施。

为购屋者召开第一次会议，会议通知书必须在14天之前发出。

如果发展商在期限内仍未召开首次会议，建筑物委员官将委任单位召开成立联合管理机构首次会议。

产业的入伙准证发出以前开设大厦维修户头。

替尚未售出的单位缴付管理费。

委任专业审计员审查大厦维修户头。

在2007年建筑物及共管产业（维修及管理）法令生效前已建竣或管理机构尚未成立的组屋，发展商需在法令生效的6个月内，将经过审计员审查的账目呈交给建筑物委员官。

任何抵触法令者，可被罚款不少过1万令吉，但不超过10万令吉，或监禁不超过1年或两者兼施。

联合管理机构的角色

做好维护共管产业，并保持其状态良好，可操作性修复。

决定管理费，作为维修和保养共管产业，制定购屋者迟缴付管理费的利息。

处理所有关于共管产业的保养及管理。

成员为发展商及不少过5位及不超过12位的购屋者代表，任期不超过3年。成员当中必须选出一名主席、一名秘书及一名财政。

（下篇）