最近有读者来信询问，到底什么是债务重组（Refinance），为什么要债务重组？针对这个课题，我们来了解一下债务重组的原理。

什么是债务重組？

债务重组的意思是，让银行重新评估你的现有房屋贷款。通过评估后，银行会向你提供一个新的房屋贷款配套，并同时终止你旧的房屋贷款。

举个例子，假设你的房产价值是50万，然后你向银行借了一笔50万，利息10%的房屋贷款。5年后，相同的房产增值到了60万，而你在这5年内你已经偿还了10万的房屋贷款。这时，你有两种做法：

1. 通过债务重组，重新向银行申请一个60万的房屋贷款。

假设银行愿意借你100%的额度，也就是新的60万房屋贷款。这时，银行就会用这笔60万，去还清你之前欠下的40万（旧的房屋贷款）。最后，你就会获得一笔20万的余额。

2. 通过债务重组，以一个较低的利息，重新向银行申请一个40万的房屋贷款。

假设5年后，银行推出的房屋贷款利息是3%，那么我们就可以通过债务重组，重新跟银行借一笔40万，利息3%的房屋贷款。这时，原本10%利息的房屋贷款，就会变成3%。

为什么要债务重組？

首先，债务重组能让我们同时拥有房子，又能套出现金（套现）。当然，前提是房产必须获得增值。

我们可以善用这笔现金，投资在新的投资项目里，比如说新的房地产、基金、甚至是股市里，又或者是把这笔钱拿来进行其它债务重组，比如缴清卡贷、车贷、个人贷款等等。这是因为房屋贷款的利息会比较低，时限也比较长（35年），所以利用低利息的房屋贷款来缴清高利息的其他贷款会更加划算。

另外，贷款重组能让我们享有更优惠的利率。就好像刚刚的例子一样，我们可以透过债务重组，把高利息的房贷，转变成低利息的房贷。这项举动，可以减少我们每个月需要偿还的数额，或减少我们需要偿还的年数。

贷款重组，需要注意什么？

第一，还不还得起？如果新贷款的期限是35年，那么我们就需要去思考一下，我们到底有没有能力继续还35年。如果你无法善用重组后所得到的现金，那么你的债务将会经过‘复利’的力量，越变越多。

第二，新房贷的利息到底值不值得？要知道，债务重组的概念就是，重新申请一个新的贷款，去代替（replace）旧的贷款。所以我们一定要注意，新贷款的利息是多少。如果你本来的贷款利息是3%，可是新贷款利息是10%的话，就不值得做债务重组了。

第三，贷款重组的费用是多少？费用包括了手续费、律师费、印花税、估价费、割名费等等。这些费用通常占债务重组总数的3%至6%，所以我们需要去比较各个银行的收费制度，找出最划算的贷款配套。

总得来说，如果想要做债务重组，你就必须有完善的现金规划，否则将会面临贷款还不完的后果。