最近有读者来信询问,到底什么是债务重组(Refinance),为什么要债务重组?针对这个课题,我们来了解一下债务重组的原理。

什么是债务重組?

债务重组的意思是,让银行重新评估你的现有房屋贷款。通过评估后,银行会向你提供一个新的房屋贷款配套,并同时终止你旧的房屋贷款。

举个例子,假设你的房产价值是50万,然后你向银行借了一笔50万,利息10%的房屋贷款。5年后,相同的房产增值到了60万,而你在这5年内你已经偿还了10万的房屋贷款。这时,你有两种做法:

1. 通过债务重组,重新向银行申请一个60万的房屋贷款。

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假设银行愿意借你100%的额度,也就是新的60万房屋贷款。这时,银行就会用这笔60万,去还清你之前欠下的40万(旧的房屋贷款)。最后,你就会获得一笔20万的余额。

2. 通过债务重组,以一个较低的利息,重新向银行申请一个40万的房屋贷款。

假设5年后,银行推出的房屋贷款利息是3%,那么我们就可以通过债务重组,重新跟银行借一笔40万,利息3%的房屋贷款。这时,原本10%利息的房屋贷款,就会变成3%。

为什么要债务重組?

首先,债务重组能让我们同时拥有房子,又能套出现金(套现)。当然,前提是房产必须获得增值。

我们可以善用这笔现金,投资在新的投资项目里,比如说新的房地产、基金、甚至是股市里,又或者是把这笔钱拿来进行其它债务重组,比如缴清卡贷、车贷、个人贷款等等。这是因为房屋贷款的利息会比较低,时限也比较长(35年),所以利用低利息的房屋贷款来缴清高利息的其他贷款会更加划算。

另外,贷款重组能让我们享有更优惠的利率。就好像刚刚的例子一样,我们可以透过债务重组,把高利息的房贷,转变成低利息的房贷。这项举动,可以减少我们每个月需要偿还的数额,或减少我们需要偿还的年数。

贷款重组,需要注意什么?

第一,还不还得起?如果新贷款的期限是35年,那么我们就需要去思考一下,我们到底有没有能力继续还35年。如果你无法善用重组后所得到的现金,那么你的债务将会经过‘复利’的力量,越变越多。

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第二,新房贷的利息到底值不值得?要知道,债务重组的概念就是,重新申请一个新的贷款,去代替(replace)旧的贷款。所以我们一定要注意,新贷款的利息是多少。如果你本来的贷款利息是3%,可是新贷款利息是10%的话,就不值得做债务重组了。

第三,贷款重组的费用是多少?费用包括了手续费、律师费、印花税、估价费、割名费等等。这些费用通常占债务重组总数的3%至6%,所以我们需要去比较各个银行的收费制度,找出最划算的贷款配套。

总得来说,如果想要做债务重组,你就必须有完善的现金规划,否则将会面临贷款还不完的后果。


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