报道／摄影：朱育铃

第11大马计划下，耗资6410亿令吉，长达30年的的大吉隆坡计划最让人瞩目。尽管这项大马宏愿谷（Malaysia Vision Valley）具体发展概况明年才会正式出炉，然而，事不宜迟，投资最重要抓准先机，《光华日报》抢先点出“宏愿谷”的大概发展大蓝图。

大马宏愿谷“MVV”计划，实际就是吉隆坡的延续发展，地点锁定与吉隆坡毗邻的芙蓉、汝来和波德申“黄金三角地”。

基于吉隆坡和环绕周围的雪兰莪市镇组成的巴生谷已经面临极度饱和状态，政府于是发展“宏愿谷”，来延续吉隆坡的发展范围。

曾经有人这么形容，我国最佳房产投资落在吉隆坡和槟岛，不过，由于吉隆坡和槟岛已经面临饱和及房价居高不下，与吉隆坡为邻的芙蓉，以及与槟岛为邻的北海，理所当然成为未来最具发展投资潜质的地区。

针对这种说法，森美兰中华总商会副会长拿督吕海庭却不认同，他表示，芙蓉的发展潜能无限，比北海的条件更优秀。

他指出，主要的政府机关都落在芙蓉附近，布城、赛城、吉隆坡国际机场、巴生港口，加上芙蓉的交通链接网良好，除了车流量最高的隆芙南北大道、火车轨，还有贯穿吉隆坡和新加坡的隆新高铁，也会在芙蓉设分站。

“所以说，芙蓉在兼备地理与交通的良好条件下，谁会看不到它的发展潜能。”

他说，正因如此，政府决定在第11大马计划下，展开这项长达30年的庞大计划，全面发展大马宏愿谷，并选择芙蓉、汝来和波德申“黄金三角地”，作为另一个巴生谷。

根据财政部旗下产业服务及估价局公布的《2014年产业市场报告》显示，森州的房屋需求于2014年显著增加，房屋建峻数量从2873间增至3078间或7.1%，兴建中的房屋也从6346间增至7696间或21.3%。此外，规划中的新楼盘则从7978间暴增至1万2002间或50.4%。同时，森州的排屋新增需求，也从2013年的1973间飙升至3607间或82.8%。至于房屋滞销市场也明显获得改善，森州于2014年仅有932个房屋单位未脱售，比起2013年减少51.3%，甚至连兴建中未脱售的房屋也仅有1119间，比2013年减少24.9%。

就在森州房屋楼盘叫好之际，森州的商店单位尽管不比房屋来得畅销，但是商店的租金却呈稳定和升涨趋势。根据租凭市场资料显示，芙蓉新城和新那旺两个商业地区，目前领居森州商铺租金最巅峰，商店底楼单位和办公楼的租金都趋向稳定。吕海庭说，眺望森州尤其芙蓉过去10年的发展看来，从过去只有芙蓉第一终站购物中心和普通的购物商场旧楼，到后来Aeon购物中心的引入，到后来第一间迈丁霸级市场的加入，Palm Mall购物商场成立，“若非拥有市场需求，迈丁也不会在成立短短两、三年后，瞄准新那旺市场再投入第二间迈丁霸级商场”在森州政府发展计划中，新那旺的交通链接网非常完善，除了与南北大道和加芙大道衔接，更有中环公路作为交通枢纽。Aeon也看到新那旺的市场需求；Aeon 2亦在新那旺区蓄势待发。

波德申－拥完善旅游业网络

提到“黄金三角”的波德申，波德申素来以拥有完善的旅游业网络见称。不过，吕海庭相信许多波德申人都没有留意到波德申的旅游业的兴旺程度。“就像我过去担任波德申市议员的时候，也没有特别注意到波德申的周边发展，因为旅游区很少投诉，就不会去留意。”所谓当局者迷，旁观者清，吕海庭从事房屋发展行业后，才对波德申沿海一带林立的度假村感到惊叹。“如果没有需求，一栋又一栋的度假村根本不可能似雨后春笋般迅速矗立起来。”确实，由于波德申是属于靠近吉隆坡的海边，周末、周日或学校假期，波德申必定人山人海。吕海庭透露，在“大马宏愿谷”的发展计划下，即将有一条大道衔接吉隆坡国际机场至波德申，预计未来会有更多国内外游客涌入波德申。他指出，目前，举凡出现飞机延飞情况，乘客必定入住吉隆坡国际机场周边的酒店，目前以汝来的酒店特别抢手。鉴此，他相信，一旦从吉隆坡国际机场衔接波德申的大道建竣之后，无论是飞机延飞，抑或准备到国内外旅游的游客，都可能一下机，就往波德申奔驰。

汝来－发展大学城

毋庸置疑，汝来将在“大马宏愿谷”之下发展为国内教育中心云集的“大学城”。汝来地理位置优越，位处半岛中部，目前许多大专院校总院都设在汝来，包括英迪国际大学、汝来大学、回教国际大学等许多国内私人大专院校。除了汝来之外，汝来延伸的Enstek同样大专院校林立。森州大臣多年前已致力把森州打造成“大学城”，而汝来就是最理想地点，堪称闹市中的郊区，良好的求学环境非常适合莘莘学子。

芙蓉－商业经济发展区

就芙蓉、汝来和波德申“黄金三角地”，森州大臣拿督斯里莫哈末哈山曾经粗略点出，未来的芙蓉将全面集中为商业经济发展区、汝来则打造为大学城、波德申则全面倾向为旅游区。在明确清晰的定位下，不难看到30年后，这个继巴生谷之后的“大马宏愿谷”有多蓬勃发展。吕海庭也是宏建发展有限公司董事经理，他接受《光华日报》访问披露，根据过去10年的数据显示，芙蓉的房价增值率是3倍。10年前一间价值10余万令吉的双层排屋，今天的价格是4、50万令吉。10年前，一间双层商店单位售价仅20余万令吉，今天的售价是60余万令吉。他相信，随着芙蓉、汝来和吉隆坡被纳入“宏愿谷”发展计划，房产价格肯定只会节节上升。

目前，居住芙蓉，在吉隆坡工作的人数非常多。“在芙蓉的购屋者当中，有50%是吉隆坡人。所以，芙蓉的房屋，确实是被吉隆坡人买贵。”他表示这是非常现实的情景，吉隆坡市区的房价越来越高，就连过去不被看好的蒲种房屋，如今的房价也很辣，所以很多吉隆坡人宁愿选择地理位置优越和交通网良好的芙蓉。

他说，向来只在兴旺区投资发展的森那美集团（Sime Darby），很早就相中落在森州的这块三角黄金地段，几年前在芙蓉拉务路附近铺天盖地大势兴建房屋和商业区。数月前，由森那美集团和数个主要发展商完成的森州第6个收费站Ainsdale收费站也开始启用和通车，更直接缩短从芙蓉通往吉隆坡的距离。

吕海庭透露，除了芙蓉之外，森那美集团也将在波德申与雪邦交界处的丹那美拉区兴建堪称森州最大、最集中的工业区。比起现有的莎阿南工业区，森那美集团洞悉，森州潜在的条件优秀太多，这里拥有足够的土地面积，价格自然比莎阿南工业区来得低；再来，这里靠近吉隆坡国际机场，无疑是许多外资的首选，这是莎阿南远比不上的条件。芙蓉在地理位置优越的条件上，吕海庭也举例，就像原本把总部设在英国的香港银行，最近也把总部移师赛城。他表示，由于赛城的房价高昂，许多往香港银行工作的职员，都选择在芙蓉买屋，然后乘坐银行的巴士到赛城工作。他指出，当越来越多人选择在芙蓉购屋，无形中提高芙蓉的人流，铁定促进芙蓉的经济成长。